Establesé un akuerdo di hür na Boneiru: 5 tep pa tene na kuenta

di febrüari 2025

Huur is de overeenkomst waarbij de verhuurder zich verbindt aan de huurder een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder verbindt zich tot een tegenprestatie. Indien de inhoud van een overeenkomst voldoet aan deze omschrijving, moet de overeenkomst worden aangemerkt als een huurovereenkomst. In dit artikel delen wij vijf tips om rekening mee te houden bij het aangaan van een huurovereenkomst op Bonaire op basis van onze recente ervaringen.

Introdukshon

Den derecho privá, en partikular derecho di kontrato, partidonan tin un gran kantidat di libertat pa forma i duna supstansia na nan propio relashon hurídiko. E reglanan di derecho privá ta pa gran parti derecho regulatorio. Esaki ta nifiká ku e reglanan aki ta konta den kaso ku e partidonan mes no a hasi ningun palabrashon. Partidonan por desviá di e lei ku ta goberná ora di sera e akuerdo.

Den un kantidat grandi di área, spesialmente kaminda un partido kontratante mester di protekshon den su relashon ku e otro, e legislador ta pone reglanan for di kua ta imposibel òf kasi imposibel pa desviá. Partikularmente den relashonnan hurídiko di largu plaso, e partido ekonómikamente mas debil ta wòrdu protehá, i esaki ta e kaso tambe pa gran parti den lei di hür. Esaki ta konta tambe pa términonan i kondishonnan general. Si e provishonnan aki ta irasonabelmente oneroso, e inkilino por anulá nan.

Naast het contractenrecht is het algemeen vermogensrecht van invloed op het huurrecht. Het vermogensrecht heeft een gelaagde structuur. Het algemeen deel van het vermogensrecht, de eerste laag, staat in Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek BES. De van belang zijnde regels zijn de regels over de nietigheid en de vernietigbaarheid van rechtshandelingen. De tweede vermogensrechtelijke laag staat – wat het verbintenisrechtelijk aspect betreft – in Boek 6 van het Burgerlijk Wetboek BES en neemt een centrale plaats in en is van toepassing op alle verbintenissen en contracten, ongeacht de bron van hun ontstaan. Hierin staan bepalingen over nakoming van verbintenissen, opschortingsrechten, de gevolgen van het niet-nakomen van verbintenissen en verbintenissen tot betaling van een geldsom. Rechtstreeks van belang voor de huurovereenkomst is verder de regelgeving omtrent de obligatoire of verbintenis scheppende overeenkomst.

E di tres kapa di lei di propiedat ta kontené den e provishonnan spesial di Buki 7 di e Kódigo Sivil BES. Título 7 di Buki 7A ta kontené e lei di hürmentu. Te na e grado ku Buki 7 no ta kontené provishonnan spesífiko, e provishonnan mas general di Buki 6 i Buki 3 ta konta tambe pa un akuerdo spesial.

Kualifikashon di akuerdo di hür

A base di e Haviltex-e norma ku mester wòrdu establesé ta kua derecho i obligashonnan e partidonan a bai di akuerdo riba dje Esaki ta dependé di e nifikashon ku e partidonan por a atribuí rasonablemente na e deklarashonnan i kondukta di otro i riba kiko nan por a spera rasonablemente di otro den e sentido aki. E pregunta e ora ei mester wòrdu kontestá si e akuerdonan aki ta kalifiká komo un akuerdo di hür, es desir si e obligashon pa proveé un artíkulo pa uso i e obligashon pa proveé konsiderashon a wòrdu kumplí.

Het gebruik van het gehuurde dient voldoende bepaalbaar en geïndividualiseerd te zijn. Hiermee wordt bedoeld dat het gehuurde alleen bestemd is en uitsluitend wordt gebruikt voor het overeengekomen doel door de huurder. Voor kwalificatie als huur is niet vereist dat de overeenkomst een exclusief en volledig gebruiksrecht geeft. Het gebruiksrecht kan beperkt zijn tot bepaalde tijden.

De tegenprestatie is zo geformuleerd om duidelijk te maken dat de huurprijs niet uit een geldsom hoeft te bestaan. De tegenprestatie kan ook bestaan uit het verrichten van huishoudelijke diensten, het bebouwen van daartoe in gebruik verkregen grond of het verrichten van arbeid zoals het onderhouden van het gehuurde of verzorging van de verhuurder. De tegenprestatie moet wel voldoende bepaalbaar zijn.

No tin ningun rekisito pa un akuerdo di hür ta por eskrito. Asta si e partidonan a nombra e akuerdo diferente, esaki no ta strob’é di wòrdu klasifiká komo un akuerdo di hür.

Obligashon prinsipal di hürdó i doño di kas

Lease no ta konstituí un título pa traspasá propiedat, loke ta nifiká ku e doño di kas komo doño ta retené propiedat. Di akuerdo ku e lei, e obligashon prinsipal di e doño di kas ta pa realmente pone e propiedat disponibel pa e inkilino i asina permití e inkilino pa usa e propiedat.¹³ E valides di un akuerdo di hür no ta rekerí ku e hürdó ta e doño di e propiedat òf di otro manera por otorgá e hürdó e uso akordá di e propiedat.

De hoofdverplichting van de huurder is de verplichting tot voldoening van de tegenprestatie. Uitgangspunt is dat de huurder de tegenprestatie moet voldoen vanaf het moment dat de verhuurder het gehuurde in gebruik heeft gegeven, tenzij anders overeengekomen. Op grond van de wet dient de huurder de tegenprestatie op de overeengekomen wijze en tijdstippen te voldoen.

Banda di e obligashonnan aki, e doño di kas i e hürdó tin obligashonnan (legal) adishonal. Nos lo no konsiderá e obligashonnan aki pa e propósitonan di e artíkulo aki.

Kontenido di e akuerdo di hür

Manera a wòrdu diskutí kaba, e akuerdo di hür mes no ta nesesario pa ta por eskrito. Sinembargo, ta nesesario pa registrá akuerdonan adishonal por eskrito. Esaki ta prevení disputanan tokante interpretashon i ta kontribuí na e peso di prueba. Esaki ta enserá akuerdonan tokante e divishon di gastunan di mantenshon, e preparashon i mandamentu di fakturanan, e stipulashon i pago di un depósito, e uso di e propiedat hür pa aktividatnan di negoshi i e aparensia representativo deseá di e edifisio.

Den práktika, hopi disputa ta surgi hustamente tokante e interpretashon di e akuerdonan adishonal aki. P’esei ta esensial pa tin un palabrashon kla i inambiguo den e akuerdo di hür. A base di nos eksperensia práktiko, nos a hinka un kantidat di tep huntu pa prevení konfliktonan asina.

Tip 1 – Kontrolá destinashon di hür

Na òktober 2010 a introdusí e Ruimtelijke Ontwikkelingsplan na Boneiru. A base di e plan di desaroyo aki a parti e áreanan na Boneiru den vários destinashon. Solamente den áreanan ku e deskripshon ‘Rekreashon-Rekreashon residensial’, ‘Mixto-1’, ‘Mixto-VI’ i ‘Mixto-Pa desaroyá I’ ta permití pa hür kas òf apartamentu pa ménos ku 3 luna. Den tur otro area esaki no ta permiti. Huurmentu di kas pa 3 luna òf mas ta generalmente permití riba henter e isla. Si un propiedat ta situá den un otro área, manera área residensial 1, 2 òf 3, e doño no por apliká pa un eksonerashon òf pèrmit pa hür e propiedat pa estadia kòrtiku. Entidat Públiko Boneiru (OLB) a implementá esaki pa algu regulá destinashonnan turístiko.

In ons artikel van 13 januari 2025 ] nos a skirbi tokante un sentensia resien di Korte di Promé Instansia di Boneiru ku a determiná ku ora hürmentu di término kòrtiku tuma lugá ku un propósito demostrabelmente no-rekreativo, manera trabou temporal, e ta en prinsipio permití, asta si e propiedat hür ta situá den áreanan kaminda rekreashon residensial no ta permití.

Tip 2 – Lista di depósito i inventario

Si bo disidí di hür un espasio (di biba) mueblá, ta importante pa traha un lista di inventario korekto. Eksperensia práktiko ta mustra ku ta importante pa registrá ku hopi eksaktitut kiko ta presente den e kas na momentu ku e doño di kas ta pone e propiedat hür disponibel pa e inkilino.

Nos ta rekomendá tambe pa pidi un depósito igual na un pa dos biaha e hür mensual pa kubri kualke daño despues. Tambe nos ta rekomendá pa e lista di inventario wòrdu inkluí den e akuerdo di hür pa ora e inkilino firma e akuerdo di hür – i asina bai di akuerdo ku e términonan i kondishonnan – e firma pa e artíkulonan presente di akuerdo ku e lista di inventario.

Het is van belang dat in de huurovereenkomst wordt opgenomen wat de borg bedraagt en voor wanneer deze voldaan moet zijn.

Tip 3 – Preis di hür

Den Caribe ta aplica diferente regla pa pais pa loke ta trata e prijs di huur cu mester wordo determina. Nos ta konsehá (potensial) doñonan di kas pa familiarisá nan mes ku e sistema di preis di hür ku ta konta den e pais kaminda e propiedat hür ta situá. Banda di e Kódigo Sivil BES, riba Boneiru ta apliká e reglamentunan for di e Lei di Medida di Merkado di Bibienda di Huur Hulanda Karibense i e Komité di Evaluashon di Hür di Boneiru i e Ordenansa di Preis di Hür. E sistema di punto di hür na Boneiru ta konta pa un preis di hür di (2024) USD 955 pa luna.

Huurders van woningen tot USD 955 per maand kunnen, bij twijfels over de hoogte van de huurprijs, aan de Huurcommissie vragen de huurprijs te toetsen aan het woningwaarderingstelsel. De uitspraak van de Huurcommissie is bindend voor zowel huurder als verhuurder, met mogelijk een lagere huur als resultaat. Per punt is een bedrag van USD 9,55 vastgesteld voor 2024. De liberalisatiegrens kan door de Eilandsraad worden bijgesteld.

Tip 4 – Durashon i terminashon

De huurovereenkomst kan voor bepaalde of onbepaalde tijd worden aangegaan. In principe eindigt de huur voor bepaalde tijd van rechtswege op de datum als overeengekomen in de huurovereenkomst zonder dat daartoe opzegging is vereist. In boek 7A titel 7 van het Burgerlijk Wetboek BES zijn omtrent de beëindiging van de huurovereenkomst woonruimte door de verhuurder dwingende regels opgenomen, wat inhoudt dat er niet in het nadeel van de huurder van mag worden afgeweken. Indien u als verhuurder de overeenkomst tussentijds of gedurende een onbepaalde tijd contract wenst op te zeggen, bent u verplicht om de in de wet voorschreven (minimum)termijnen en opzeggingsgronden in acht te nemen, op straffe van nietigheid van de opzegging. Daarnaast is het ook zo dat de huurder moet instemmen met beëindiging van de huurovereenkomst, anders dient u vervangende toestemming te vragen bij de Huurcommissie of de rechter. Let op dat de huurovereenkomst blijft voortbestaan tot dat de Huurcommissie of het Gerecht in Eerste Aanleg te Bonaire onherroepelijk heeft beslist. Als u voornoemde toestemming tot beëindiging krijgt, levert dit automatisch een ontruimingsbevoegdheid met executoriale titel op.

Tip 5 – Registra obligashonnan di mantenshon i reparashon

Aunke e lei ta bisa ku e inkilino ta responsabel pa reparashonnan menor, ainda tin pleitamentu frekuente den hurisprudensia pa loke ta trata e obligashon di mantenshon di parti di e inkilino i e doño di kas. Pa e motibu aki, nos ta rekomendá pa e akuerdo di hür indiká klaramente i sin ambiguidat kua partido tin kua obligashon di mantenshon. Ounke no a deklará eksplísitamente aplikabel na Boneiru, e literatura ta sugerí pa aliña ku e dekreto hulandes tokante reparashonnan menor.¹