Voor verhuurders vormt de jaarlijkse huurprijsindexatie een essentieel instrument om het rendement van de vastgoedportefeuille in lijn te houden met de economische realiteit. Hiermee wordt voorkomen dat inflatie waarde van de huuropbrengsten uitholt. In onze praktijk ontvangen wij steeds meer adviesvragen ten aanzien van huurprijsindexatie. In dit artikel bespreken we de Curaçaose juridische grondslag, de juridische grondslag voor de BES-eilanden en de veelgebruikte wijze om deze indexatie te berekenen.
Juridische grondslag
In artikel 7:242 BW CUR is opgenomen dat in de huurovereenkomst een beding kan worden opgenomen wat aanpassing van de huurprijs in reflectie tot de inflatie toestaat. Let wel, dit wetsartikel biedt geen vrijbrief om de gehele huurprijs aan te passen. Dit wettelijk kader geldt voor zowel de woonruimte als bedrijfsruimte.
Het wettelijk kader op Curaçao bepaalt dus dat in de huurovereenkomst de mogelijkheid moet worden opgenomen om de huurprijs te mogen indexeren. Dit in tegenstelling tot hetgeen in Nederland is bepaald, nu de wet daar de mogelijkheid biedt om te indexeren zonder de verplichting om dit contractueel op te nemen. In Nederland kent een uitgebreidere wettelijke kader dan onze eilanden. Zo gelden er regels ten aanzien van de termijn waarbinnen de verhuurder de beoogde indexatie aan de huurder bekend dient te maken, terwijl Curaçao een vergelijkbare regeling mist.
Artikel 7A:1603a en verder BW BES bepalen dat de huurprijs kan worden verhoogd hetzij op grond van een beding in de huurovereenkomst dat in deze wijziging voorziet of indien een dergelijk beding niet van kracht is, via een voorstel tot wijziging van de huurprijs minimaal twee maanden voorafgaand aan de dag waarop de wijziging zou moeten in gaan. Indien de huurder niet instemt met dit voorstel kan het voorstel op redelijkheid worden getoetst bij de Huurcommissie. In de wet is opgenomen hoe een dergelijk verhogingsvoorstel moet worden ingekleed. Een heel ander wettelijk kader als in Curaçao, temeer omdat de BES wetgeving opening geeft om de huurprijs anders c.q. meer te verhogen dan uitsluitend op basis van de inflatie. De BES-wetgeving sluit in dit opzicht meer aan bij de Nederlandse wetgeving ten aanzien van het doorvoeren van een huurprijsindexatie.
Uit bovengenoemde wettelijke kaders kan worden opgemaakt dat de basis voor een huurprijsindexatie, of verhoging in het geval van de BES-eilanden, in de huurovereenkomst is gelegen. Recentelijk hebben wij in onze praktijk in Curaçao gezien dat, wanneer de huurovereenkomst geen mogelijkheid biedt om de huurprijs te indexeren, een dergelijke verhoging onrechtmatig is. In dit geval was de huurder dan ook niet gehouden om de indexatie te betalen. Het is daarom zaak om altijd een indexatiebedrag op te nemen in de huurovereenkomst met een solide formulering.
Berekenmethode
In de Curaçaose wetgeving is zoals gezegd specifiek opgenomen dat aansluiting moet worden gezocht bij de inflatie. Het Centraal Bureau voor de Statistiek in Curaçao (CBS Curaçao) publiceert deze cijfers maandelijks, uitgedrukt in de consumentenprijsindex (CPI). Het CPI is een maatstaf die de gemiddelde prijsontwikkeling van goederen en diensten weergeeft die door consumenten worden gekocht. Om die reden is het CPI een belangrijke indicator voor de inflatie, die de stijging van het algemeen prijspeil meet. In Nederland worden huurprijzen eveneens geïndexeerd met het CPI.
Op de website van het CBS Curaçao kunnen de inflatiecijfers aan de hand van het CPI worden geraadpleegd. Op dit moment is het meest recente inflatiecijfer van de maand augustus. In augustus bedroeg de inflatie 1.8%. Deze cijfers zijn te raadplegen via cbs.cw.
Voor de BES-eilanden geldt dat het CBS Nederland de cijfers voor Caribisch Nederland publiceert per eiland. Deze zijn te raadplegen via cbs.nl.
Omdat het CPI een stabiele berekeningsfactor is adviseren wij om voor de indexatie uit te gaan van dit indexcijfer. Rekening houdend met (vertraging van) de publicatie van het indexcijfer is het raadzaam om in de huurovereenkomst op te nemen dat met het indexcijfer van vier maanden voorafgaand aan de daadwerkelijke indexatiedatum wordt gerekend. Hierdoor heeft u als verhuurder voldoende zekerheid dat de cijfers reeds gepubliceerd zijn en u de huurder tijdig op de hoogte kunt stellen van de door te voeren huurprijsverhoging. Het is ook mogelijk om te rekenen met jaar- of kwartaalgemiddelden. Let wel, ook hiervan kan niet worden gegarandeerd dat deze tijdig gepubliceerd worden.
Doorvoeren huurprijsindexatie
Zoals reeds aangestipt geldt op de BES-eilanden dat de huurprijsindexatie of verhoging of contractueel moet worden overeengekomen of, indien een dergelijke contractuele afspraak ontbreekt, twee maanden voorafgaand aan de ingangsdatum aan de huurder moet worden voorgesteld. In dit voorstel moet duidelijk worden aangegeven wat de huidige huurprijs is en met welk bedrag of percentage de verhuurder voornemens is de huidige huurprijs te verhogen. Ook dient in dit voorstel opgenomen te worden wat de huurder kan doen indien hij of zij bezwaren heeft tegen het gedane voorstel.
In Curaçao is geen wettelijke mogelijkheid geboden om een voorstel tot huurprijsindexatie te kunnen doen indien de huurovereenkomst daartoe geen gelegenheid biedt.
Hoewel in Curaçao en in de BES-eilanden voor zover in de huurovereenkomst opgenomen, er geen wetgeving bestaat ten aanzien van het aankondigen van een dergelijke verhoging, achten wij het redelijk en billijk om tenminste één maand voorafgaand aan de contractueel overeengekomen verhogingsdatum de huurder te informeren over de aankomende indexatie.
Voorts achten wij het redelijk om de huurder de gelegenheid te geven de huurovereenkomst op te zeggen in verband met de beoogde huurprijsindexatie. Het staat de verhuurder uiteraard vrij om hiertoe wel of geen ruimte te bieden in de huurovereenkomst. In de BES-eilanden kan de huurder zich wenden tot de Huurcommissie om het verhogingsvoorstel op redelijkheid te laten toetsen.
Slotsom
Samenvattend kan worden geconcludeerd dat de wetgeving ten aanzien van huurprijsindexatie in Curaçao en de BES-eilanden wezenlijk van elkaar verschilt. In Curaçao kan uitsluitend worden geïndexeerd indien de huurovereenkomst daartoe gelegenheid biedt en uitsluitend kan worden geïndexeerd aan de hand van de geldontwaarding. In de BES-eilanden is een dergelijke beperking niet opgenomen en kan de verhuurder, indien de huurovereenkomst hiertoe geen gelegenheid biedt, een voorstel doen bij de huurder om de huurprijs te indexeren of verhogen.
Wij adviseren om, net als in Nederland, voor het indexeren van de huurprijs aansluiting te zoeken bij de consumentenprijsindex (CPI) zoals gepubliceerd door het CBS Curaçao of CBS Nederland voor de BES-eilanden. Dit omdat het CPI een getrouwe maatstaf is om de inflatie weer te geven.
Afsluitend achten wij het raadzaam om contractueel overeen te komen dat de huurprijs wordt geïndexeerd met het CPI van vier maanden eerder zodat de verhuurder zekerheid heeft dat de cijfers reeds gepubliceerd zijn en adviseren wij om dit minimaal één maand voor de beoogde indexatiedatum conform de overeenkomst kenbaar te maken bij de huurder. Het staat de verhuurder vrij om bij aanvang van de huur in de huurovereenkomst op te nemen dat de huurder de mogelijkheid heeft om de huurovereenkomst op te zeggen indien de huurder niet akkoord gaat met de indexatie. In de BES-eilanden kan de huurder zich wenden tot de Huurcommissie om de het verhogingsvoorstel op redelijkheid te laten toetsen.
Heeft u naar aanleiding van dit artikel over de mogelijkheid tot indexeren van de huurprijs van uw vastgoedobject of heeft u behoefte aan juridische toetsing van uw huurovereenkomst? Onze advocaten hebben brede kennis van het huurrecht op de eilanden. Neem gerust kontakto cu nos.
Tokante e outornan
Danielle van Voorst
