Het beëindigen van een huurovereenkomst blijkt in de praktijk niet eenvoudig. Verhuurders krijgen te maken met uiteenlopende regels en procedures, afhankelijk van het type huurovereenkomst. In dit afsluitende artikel van onze huurrechtreeks staan we stil bij de juridische mogelijkheden die een verhuurder heeft om een huurovereenkomst te beëindigen.
Bepaalde of onbepaalde tijd
Op grond van artikel 7:228 BW CUR kan de huurovereenkomst worden aangegaan voor bepaalde of onbepaalde tijd. De overeenkomst voor bepaalde tijd eindigtin beginsel van rechtswege zonder dat daartoe opzegging is vereist.
De huurovereenkomst welke voor onbepaalde tijd is aangegaan – of voor onbepaalde tijd is verlengd – eindigt door opzegging. Deze opzegging dient te geschieden met inachtneming van een opzegtermijn van tenminste één maand.
De wet bepaalt dat de huur niet eindigt bij overlijden van de huurder of verhuurder, tenzij contractueel anders overeengekomen. Indien de erfgenamen van de huurder niet bevoegd zijn om het gehuurde aan een ander in gebruik te geven, dan hebben zij zes (6) maanden na overlijden de tijd om de huurovereenkomst op te zeggen met inachtneming van een opzegtermijn van één maand. Dit specifieke onderwerp blijft verder buiten beschouwing.
Artikel 7:230 BW bepaalt dat, wanneer de huurovereenkomst afloopt en de huurder met goedvinden van de verhuurder het gebruik van het gehuurde behoudt, de overeenkomst – tenzij anders bedoeld – voor onbepaalde tijd wordt verlengd.
Opzeggen woonruimte i huurcommissie
Onder woonruimte wordt verstaan: een gebouwde onroerende zaak, verhuurd als zelfstandige of niet zelfstandige woning, inclusief de onroerende aanhorigheden. Ook een perceel grond dat is verhuurd ten behoeve van bewoning valt onder deze definitie.
Als verhuurder is het niet zondermeer mogelijk om de huurovereenkomst woonruimte te beëindigen. Net als in Nederland genieten huurders op Curaçao bescherming, in het bijzonder bij woonruimte. Deze bescherming ziet mede op hetniet zomaar kunnen beëindigen van de huurovereenkomst door de verhuurder. In titel 4 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek van Curaçao zijn diverse dwingendrechtelijke regels opgenomen, wat inhoudt dat er niet ten nadele van de huurder mag worden afgeweken.
Voor de woonruimte geldt dat – in afwijking van artikel 7:228 BW – de huur van woonruimte door opzegging van de verhuurder niet eindigt zonder toestemming van de huurcommissie. Indien de huur van rechtswege afloopt, maar de huurder wil verlengen voor bepaalde of onbepaalde tijd, dan heeft de verhuurder eveneens toestemming nodig om de huurovereenkomst te beëindigen.
De huurcommissie kan voorwaarden verbinden aan haar toestemming. Indien een voorwaarde niet wordt nagekomen, kan de huurcommissie op verzoek van de huurder de toestemming intrekken en de woonruimte aan de huurder toewijzen, onverminderd diens recht op schadevergoeding.
De huurcommissie verleent de benodigde toestemming indien de huurder niet aan zijn wettelijke verplichtingen voldoet. Deze verplichtingen zien onder andere op het fundamentele beginsel dat de huurder de huurprijs tijdig dient te betalen en zich als goed huurder dient te gedragen. Deze voorwaarden voor toestemming om te mogen opzeggen als verhuurder komen nagenoeg overeen met de vereiste tekortkoming(en)voor ontbinding, waar we later in dit artikel op terug komen. Bij toestemming volgt een ontruimingsbevel.
De huurcommissie kan tevens in bijzondere gevallen toestemming geven, indien de eigenaar – dit hoeft dus niet de verhuurder te zijn – hierbij een rechtmatig belang heeft. De begrippen ‘bijzondere gevallen’ en ‘rechtmatig belang’ worden niet in het Burgerlijk Wetboek en ook niet in de memorie van toelichting gedefinieerd. In de rechtspraak en literatuur geldt als maatstaf dat, bij afweging van maatschappelijke en economische belangen, van de eigenaar niet kan worden gevergd dat hij in voortzetting van de huur berust. Of sprake is van een bijzonder geval met een rechtmatig belang dient van geval tot geval te worden beoordeeld.
Zie hiervoor bijvoorbeeld de uitspraak van het Gemeenschappelijk Hof in de procedure tussen Exploitatiemaatschappij Brakkeput N.V. en De Staat der Nederlanden handelend namens het krijgsmachtdeel de Koninklijke Marine. De Koninklijke Marine mocht besluiten dat de activiteiten van Brakkeput niet langer pasten binnen haar taakstelling en financiële situatie. De overeenkomst voorzag expliciet in beëindiging na tien jaar, en Brakkeput werd daar bijna drie jaar van tevoren over geïnformeerd. Hoewel dit commercieel nadelig was, kon zij niet zonder meer op verlenging rekenen. Het Hof heeft dan ook geoordeeld dat de Koninklijke Marine een rechtmatig belang had om de overeenkomst op te zeggen met toestemming van de huurcommissie.
Recentelijk is gebleken dat de huurcommissie op Curaçao weer actief is. Dit betekent dat de verhuurder zich voor toestemming om de huurovereenkomst op te mogen zeggen weer tot de huurcommissie zal moeten wenden, in plaats van tot de burgerlijke rechter. Er is immers geen sprake meer van een rechtsvacuüm.
Opzeggen bedrijfsruimte
Voor een zakelijke huurder, de huurder van een bedrijfsruimte zoals een winkel, restaurant of kantoor, gelden de beschermende bepalingen zoals bij de woonruimte niet of in mindere mate. De verhuurder kan wel conform artikel 7:228 BW de huurovereenkomst beëindigen, zonder dat hiervoor toestemming van de huurcommissie vereist is.
Ontbinding
Iedere tekortkoming in de nakoming van een van de verbintenissen uit een overeenkomst kan grond opleveren voor gehele of gedeeltelijke ontbinding. Het maakt in beginsel geen verschil of de niet-nakoming totaal, gedeeltelijk of kwalitatief van aard is. De enige uitzondering hierop volgt uit het tweede deel van de zin in artikel 6:265 lid 1 BW: ‘’ (…) tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard en geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.’’. De stelplicht en de bewijslast ligt bij de tekortkomende partij. Het is noodzakelijk dat naast ontbinding ook ontruiming van het gehuurde wordt gevorderd.
Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW in verwijzing naar het Nederlandse artikel 7:231 lid 1 BW kan de huurovereenkomst door de rechter worden ontbonden indien sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. Op grond van het concordantiebeginsel (artikel 39 lid 1 Statuut voor het Koninkrijk der Nederlanden) geldt dit ook voor het Curaçaose recht, ook al kent het Curaçaose Burgerlijk Wetboek geen bepaling overeenstemmend met artikel 7:231 BW in Nederland.
Een veel voorkomende grond om ontbinding bij de rechter te verzoeken is een betalingsachterstand van de huurprijs. Uit de Nederlandse Aanbeveling Huurachterstand en Ontbinding en Ontruiming blijkt dat de hoofdregel in een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde is dat de vordering wordt toegewezen als de huurachterstand drie maanden of meer bedraagt. Deze lijn wordt in de rechtspraak bevestigd.
Andere niet limitatieve gronden om een huurovereenkomst te ontbinden kunnen zijn; het structureel veroorzaken van ernstige (geluids-)overlast of andere vorm van hinder aan omwonenden, strafrechtelijk handelen in het gehuurde dat mogelijke gevolgen heeft voor het gehuurde en/of de omgeving van het gehuurde en het niet zelf bewonen van het gehuurde en feitelijk niet in staat zijn verantwoordelijkheid voor de wijze van het gebruik uit te oefenen. Uiteraard zal van geval tot geval beoordeeld moeten worden of de tekortkoming ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te ontbinden.
Konklushon
Uit de wet blijkt dat er twee wegen zijn om een huurovereenkomst te kunnen beëindigen. Enerzijds met een beroep op de bepalingen uit boek 7 BW via de huurcommissie en anderzijds met een beroep op boek 6 BW langs de burgerlijke rechter.
In het verleden is de huurcommissie lange tijd inactief geweest, waardoor uit rechtspraak kan worden opgemaakt dat de verhuurder voor het opzeggen bij de burgerlijke rechter terecht kan. Het Gemeenschappelijk Hof heeft echter in december 2024 geoordeeld dat, nu de huurcommissie weer actief is, er geen sprake meer is van een rechtsvacuüm, en de burgerlijke rechter niet meer bevoegd is om toestemming te verlenen om de huurovereenkomst op te zeggen. De rechter zal een dergelijk verzoek dan ook moeten afwijzen met (terug)verwijzing naar de huurcommissie.
Mocht u het niet eens zijn met de beslissing van de huurcommissie, dan kunt u daartegen in beroep bij het Gemeenschappelijk Hof van Justitie.
De verhuurder kan zich echter nog wel wenden tot de burgerlijke rechter om de huurovereenkomst te ontbinden, al dan niet in kort geding. Het belangrijkste verschil tussen opzeggen en ontbinden van een overeenkomst is dat opzegging in de basis een eenzijdige beëindiging van een overeenkomst is, vaak met inachtneming van een opzegtermijn, terwijl ontbinding een beëindiging is als gevolg van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst door de wederpartij.
Omdat in de wet is opgenomen dat, in geval van de woonruimte, nagenoeg dezelfde gronden nodig zijn om een huurovereenkomst met toestemming van de huurcommissie op te zeggen als een huurovereenkomst wegens een tekortkoming in de nakoming te ontbinden bij de burgerlijke rechter, betekent dit dat de verhuurder een keuze heeft. Afhankelijk van de omstandigheden van het geval kan het verstandig zijn om te kiezen voor een procedure bij de huurcommissie, bijvoorbeeld uit kosten-batenoverweging. Let wel, omdat de huurcommissie enige tijd inactief is geweest kan deze procedure lang(er) duren dan wanneer de rechter dient te beslissen.
Mocht u zich als verhuurder of huurder in een conflictsituatie bevinden of advies nodig bij het beëindigen van een huurovereenkomst, onze advocaten hebben ruime kennis van het vastgoed- en huurrecht op de eilanden. Neem gerust kontakto ku nos pa papia tokante bo situashon.
Tokante e outornan
Didi Wildeman
