Huur is de overeenkomst waarbij de verhuurder zich verbindt aan de huurder een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder verbindt zich tot een tegenprestatie. Indien de inhoud van een overeenkomst voldoet aan deze omschrijving, moet de overeenkomst worden aangemerkt als een huurovereenkomst. In dit artikel delen wij vijf tips om rekening mee te houden bij het aangaan van een huurovereenkomst op Bonaire op basis van onze recente ervaringen.
Inleiding
In het privaatrecht, in het bijzonder het contractenrecht, hebben partijen een grote mate van vrijheid om hun rechtsverhouding zelf vorm en inhoud te geven. De regels van het privaatrecht zijn voor een groot deel van regelend recht. Dit betekent dat die regels gelden in het geval partijen zelf geen regeling hebben getroffen. Partijen kunnen bij het sluiten van de overeenkomst afwijken van het regelend recht.
Op een groot aantal gebieden, vooral als de ene contractspartij in zijn verhouding tot de andere bescherming nodig heeft, geeft de wetgever regels waarvan niet of nauwelijks kan worden afgeweken. Met name bij langdurige rechtsverhoudingen wordt de economisch zwakkere partij beschermd, zo ook in het huurrecht in vergaande mate. Dit geldt ook voor algemene voorwaarden. Als deze bepalingen onredelijk bezwarend zijn, kan de huurder die vernietigen.
Naast het contractenrecht is het algemeen vermogensrecht van invloed op het huurrecht. Het vermogensrecht heeft een gelaagde structuur. Het algemeen deel van het vermogensrecht, de eerste laag, staat in Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek BES. De van belang zijnde regels zijn de regels over de nietigheid en de vernietigbaarheid van rechtshandelingen. De tweede vermogensrechtelijke laag staat – wat het verbintenisrechtelijk aspect betreft – in Boek 6 van het Burgerlijk Wetboek BES en neemt een centrale plaats in en is van toepassing op alle verbintenissen en contracten, ongeacht de bron van hun ontstaan. Hierin staan bepalingen over nakoming van verbintenissen, opschortingsrechten, de gevolgen van het niet-nakomen van verbintenissen en verbintenissen tot betaling van een geldsom. Rechtstreeks van belang voor de huurovereenkomst is verder de regelgeving omtrent de obligatoire of verbintenis scheppende overeenkomst.
De derde laag van het vermogensrecht staat in de bijzondere bepalingen van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek BES. In titel 7 van boek 7A is het huurrecht opgenomen. Voor zover Boek 7 geen specifieke bepalingen geeft, zijn op een bijzondere overeenkomst ook de meer algemene bepalingen uit Boek 6 en Boek 3 van toepassing.
Kwalificatie huurovereenkomst
Aan de hand van de Haviltex-maatstaf dient te worden vastgesteld welke rechten en verplichtingen de partijen zijn overeengekomen Hierbij komt het aan op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op wat zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarna dient de vraag te worden beantwoord of deze afspraken kwalificeren als een huurovereenkomst, zijnde dat aan de verplichting om een zaak in gebruik te verstrekken en de verplichting tot het leveren van een tegenprestatie is voldaan.
Het gebruik van het gehuurde dient voldoende bepaalbaar en geïndividualiseerd te zijn. Hiermee wordt bedoeld dat het gehuurde alleen bestemd is en uitsluitend wordt gebruikt voor het overeengekomen doel door de huurder. Voor kwalificatie als huur is niet vereist dat de overeenkomst een exclusief en volledig gebruiksrecht geeft. Het gebruiksrecht kan beperkt zijn tot bepaalde tijden.
De tegenprestatie is zo geformuleerd om duidelijk te maken dat de huurprijs niet uit een geldsom hoeft te bestaan. De tegenprestatie kan ook bestaan uit het verrichten van huishoudelijke diensten, het bebouwen van daartoe in gebruik verkregen grond of het verrichten van arbeid zoals het onderhouden van het gehuurde of verzorging van de verhuurder. De tegenprestatie moet wel voldoende bepaalbaar zijn.
Voor het tot stand komen van een huurovereenkomst geldt geen schriftelijkheidsvereiste. Ook als partijen de overeenkomst anders hebben genoemd, staat dit de kwalificatie van huurovereenkomst niet in de weg.
Hoofdverplichting huurder en verhuurder
Huur vormt geen titel tot eigendomsoverdracht, wat maakt dat de verhuurder als eigenaar het eigendom behoudt. Conform de wet is de hoofdverplichting van de verhuurder dan ook het feitelijk ter beschikking stellen van de zaak aan de huurder en de huurder daardoor in staat stelt de zaak te gebruiken.13 Het is voor de geldigheid van een huurovereenkomst niet vereist dat de verhuurder eigenaar van de zaak is of uit anderen hoofde in staat is aan de huurder het overeengekomen gebruik van de zaak te doen hebben.
De hoofdverplichting van de huurder is de verplichting tot voldoening van de tegenprestatie. Uitgangspunt is dat de huurder de tegenprestatie moet voldoen vanaf het moment dat de verhuurder het gehuurde in gebruik heeft gegeven, tenzij anders overeengekomen. Op grond van de wet dient de huurder de tegenprestatie op de overeengekomen wijze en tijdstippen te voldoen.
Naast deze verplichtingen hebben verhuurder en huurder nog meer (wettelijke) verplichtingen. Deze verplichtingen laten wij voor dit artikel buiten beschouwing.
Inhoud van de huurovereenkomst
Zoals reeds besproken, geldt voor de huurovereenkomst zelf geen schriftelijkheidsvereiste. Voor aanvullende afspraken is het echter wél noodzakelijk om deze schriftelijk vast te leggen. Dit voorkomt geschillen over de interpretatie en draagt bij aan de bewijslast. Denk hierbij aan afspraken over de verdeling van onderhoudskosten, de opstelling en verzending van facturen, het bedingen en betalen van een borgsom, het gebruik van het gehuurde voor bedrijfsactiviteiten en de gewenste representatieve uitstraling van het pand.
In de praktijk ontstaan veel geschillen juist over de interpretatie van deze aanvullende afspraken. Duidelijke en ondubbelzinnige formulering in de huurovereenkomst is daarom essentieel. Op basis van onze praktijkervaringen hebben wij een aantal tips opgesteld om dergelijke conflicten te voorkomen.
Tip 1 – Controleer bestemming gehuurde
Op basis van het Ruimtelijk Ontwikkelingsplan Bonaire zijn de gebieden in Bonaire ingedeeld naar diverse bestemmingen. Alleen in gebieden met de omschrijving ‘Recreatie-Verblijfsrecreatie’, ‘Gemengd-1’, ‘Gemengd-VI’ en ‘Gemengd-Uit te werken I’ is het toegestaan om woningen of appartementen korter dan 3 maanden te verhuren. In alle andere gebieden mag dit niet. Verhuur van woningen voor 3 maanden of langer is over het algemeen toegestaan op het hele eiland. Als een woning zich in een ander gebied bevindt, zoals woongebied 1, 2 of 3, kan de eigenaar geen ontheffing of toestemming aanvragen om de woning te verhuren voor kort verblijf. Dit heeft het Openbaar Lichaam Bonaire (OLB) doorgevoerd om toeristische verblijfsbestemmingen enigszins te reguleren.
In ons artikel van 13 januari 2025 hebben wij geschreven over een recente uitspraak van het Gerecht in Eerste Aanleg van Bonaire waarin werd bepaald dat wanneer korte termijn verhuur plaatsvindt met een aantoonbaar niet-recreatief doel, zoals tijdelijk werk, is het in principe toegestaan, ook als het gehuurde zich binnen gebieden bevindt waar verblijfsrecreatie niet is toegestaan.
Tip 2 – Borg en inventarisatielijst
Indien besloten wordt een (woon)ruimte gemeubileerd te gaan verhuren is het belangrijk om een deugdelijke inventarisatielijst op te stellen. Uit praktijkervaring blijkt dat het van belang is om zeer nauwkeurig op te nemen wat er aanwezig is in het huis op het moment dat de verhuurder het gehuurde ter beschikking stelt aan de huurder.
Tevens adviseren wij een borg te vragen gelijk aan één tot twee keer het maandelijkse huurbedrag om eventuele schade na afloop te kunnen dekken. Ook adviseren wij de inventarisatielijst onderdeel te maken van de huurovereenkomst zodat de huurder bij het ondertekenen van de huurovereenkomst – en dus akkoord gaat met de voorwaarden – tekent voor de aanwezige spullen conform de inventarisatielijst.
Het is van belang dat in de huurovereenkomst wordt opgenomen wat de borg bedraagt en voor wanneer deze voldaan moet zijn.
Tip 3 – Huurprijs
In het Caribisch gebied gelden per land verschillende regels ten aanzien van de te bepalen huurprijs. Wij adviseren (potentiële) verhuurders zich te verdiepen in het huurprijssysteem dat geldt in het land waar het gehuurde zich bevindt. Op Bonaire geldt naast het Burgerlijk Wetboek BES de regelgeving uit de Wet maatregelen huurwoningmarkt Caribisch Nederland en de Huurcommissie- en huurprijzenverordening Bonaire. Het huurpuntensysteem in Bonaire geldt bij een huurprijs van (2024) USD 955 per maand.
Huurders van woningen tot USD 955 per maand kunnen, bij twijfels over de hoogte van de huurprijs, aan de Huurcommissie vragen de huurprijs te toetsen aan het woningwaarderingstelsel. De uitspraak van de Huurcommissie is bindend voor zowel huurder als verhuurder, met mogelijk een lagere huur als resultaat. Per punt is een bedrag van USD 9,55 vastgesteld voor 2024. De liberalisatiegrens kan door de Eilandsraad worden bijgesteld.
Tip 4 – Duur en beëindiging
De huurovereenkomst kan voor bepaalde of onbepaalde tijd worden aangegaan. In principe eindigt de huur voor bepaalde tijd van rechtswege op de datum als overeengekomen in de huurovereenkomst zonder dat daartoe opzegging is vereist. In boek 7A titel 7 van het Burgerlijk Wetboek BES zijn omtrent de beëindiging van de huurovereenkomst woonruimte door de verhuurder dwingende regels opgenomen, wat inhoudt dat er niet in het nadeel van de huurder van mag worden afgeweken. Indien u als verhuurder de overeenkomst tussentijds of gedurende een onbepaalde tijd contract wenst op te zeggen, bent u verplicht om de in de wet voorschreven (minimum)termijnen en opzeggingsgronden in acht te nemen, op straffe van nietigheid van de opzegging. Daarnaast is het ook zo dat de huurder moet instemmen met beëindiging van de huurovereenkomst, anders dient u vervangende toestemming te vragen bij de Huurcommissie of de rechter. Let op dat de huurovereenkomst blijft voortbestaan tot dat de Huurcommissie of het Gerecht in Eerste Aanleg te Bonaire onherroepelijk heeft beslist. Als u voornoemde toestemming tot beëindiging krijgt, levert dit automatisch een ontruimingsbevoegdheid met executoriale titel op.
Tip 5 – Onderhouds- en herstelverplichtingen vastleggen
Hoewel in de wet is opgenomen dat huurders zelf verantwoordelijk zijn voor kleine reparaties wordt in de rechtspraak nog veelvuldig geprocedeerd over de onderhoudsverplichting aan de zijde van de huurder en verhuurder. Om die reden adviseren wij in de huurovereenkomst duidelijk en ondubbelzinnig op te nemen bij welke partij welke onderhoudsverplichting ligt. Hoewel in Bonaire niet met zoveel woorden van toepassing verklaard, wordt in de literatuur geopperd om aansluiting te zoeken bij het Nederlandse besluit kleine herstellingen.1
Onze advocaten hebben ruime kennis van het vastgoed- en huurrecht op de eilanden. Neem gerust contact met ons op om uw situatie te bespreken.
Over de auteurs
Daniëlle van Voorst
