Bij vastgoedtransacties speelt de makelaar vaak een sleutelrol als tussenpersoon. Maar wat gebeurt er wanneer een makelaar buiten zijn bevoegdheid handelt? Een recente zaak op Bonaire biedt vastgoedinvesteerders waardevolle inzichten in het belang van duidelijke afspraken en juridische begeleiding bij vastgoedtransacties.
In deze casus leidde een misverstand tussen koper, verkoper en makelaar tot een conflict waarbij een koper dacht een woning te hebben gekocht, terwijl de verkoper nooit expliciet had ingestemd. Het Gerecht gaf koper aanvankelijk gelijk, maar het Gemeenschappelijk Hof van Justitie vernietigde dit vonnis in hoger beroep en oordeelde dat er geen rechtsgeldige koopovereenkomst was overeengekomen tussen partijen, waardoor de investeerder met lege handen achterbleef.
De Zaak in Vogelvlucht
Een buitenlandse koper schakelde een lokale makelaar in om op zoek te gaan naar een woning op Bonaire. De makelaar is vervolgens binnen zijn eigen klantenbestand op zoek gegaan naar een aantal potentiële objecten, waaronder de woning van verkoper. De woning van verkoper was deels voor eigen gebruik en deels voor vakantieverhuur via de makelaar.
In januari 2019 gaf verkoper aan de makelaar toestemming om de woning stil en exclusief aan actieve zoekers te verkopen voor USD 2.5 miljoen, exclusief USD 50.000 voor de inventaris.
De koper bood de vraagprijs met voorwaarden, waaronder een technische inspectie en een aanpassing van de overdrachtsdatum. De makelaar communiceerde op de vraag van koper dat er een koopovereenkomst tot stand was gekomen. Deze toezegging bleek echter te voorbarig. De verkoper, maar bleef terughoudend en benadrukte voorwaarden zoals duidelijke schriftelijke verkoopafspraken. Uiteindelijk besloot verkoper de woning uit de verkoop te halen. De koper claimde echter dat een koopovereenkomst tot stand was gekomen, waarna hij juridische stappen ondernam.
Relevante juridische afwegingen van het Hof
Het Gemeenschappelijk Hof vernietigde de uitspraak van het Gerecht Bonaire. De volgende juridische afwegingen zijn in dat kader relevant.
Geen bindende koopovereenkomst: Er is geen sprake van een koopovereenkomst omdat de partijen geen overeenstemming hadden over alle kernvoorwaarden van de koop. Specifiek was er geen akkoord over de verrekening van reparatiekosten, de netto-opbrengst voor verkoper, en andere belangrijke voorwaarden zoals de leveringsdatum en ontbindende voorwaarden.
Geen volmacht of schijn van volmacht: Het gerenommeerde makelaarskantoor dat bij de verkoop betrokken was, had geen volmacht van verkoper om bindende verklaringen namens hem af te leggen. Het Hof oordeelt dat koper dan ook niet gerechtvaardigd mocht vertrouwen dat de makelaar bevoegd was om namens verkoper een koopovereenkomst te sluiten.
Schriftelijkheidsvereiste: Uit de communicatie blijkt dat verkoper pas gebonden wilde zijn na ondertekening van een schriftelijke koopovereenkomst. Deze voorwaarde was door koper geaccepteerd. Een schriftelijke overeenkomst kwam echter nooit tot stand. In dat kader is ook relevant dat het schriftelijkheidsvereiste voor de koopovereenkomst van onroerend goed nog niet in het BW BES is opgenomen.
Handelingen makelaar: De makelaar handelde op eigen initiatief en heeft ten onrechte aan koper de indruk gewekt dat er een overeenkomst tot stand was gekomen. Deze mededelingen waren niet in lijn met hetgeen verkoper had beoogd.
Geen gerechtvaardigd vertrouwen op een overeenkomst: Het Hof oordeelt dat koper aan de hand van de uitlatingen en handelingen van de verkoper erop kon vertrouwen dat er een bindende overeenkomst tot stand was gekomen. Dat vertrouwen kon hoogstens op de makelaar rusten, maar dat is juridisch niet relevant.
Belangrijke Lessen voor Vastgoedinvesteerders
Het belang van schriftelijke overeenkomsten. Zorg altijd voor een ondertekende schriftelijke overeenkomst voordat u ervan uitgaat dat een koop of verkoop definitief is. In deze zaak benadrukt het Hof dat een mondelinge overeenstemming niet voldoende is voor een bindende koopovereenkomst, zeker niet als een partij heeft aangegeven pas gebonden te zijn na ondertekening van een schriftelijke overeenkomst.
Duidelijke afspraken met makelaars. Stel heldere grenzen en opdrachten aan makelaars, inclusief expliciete afspraken over hun bevoegdheden. In deze zaak werd de makelaar verweten te handelen buiten de wil van de verkoper en zonder volmacht. Dit veroorzaakte misverstanden en een juridische strijd.
Voorkom juridische onzekerheid. Laat bij twijfel uw contracten en communicatie juridisch toetsen voordat u belangrijke toezeggingen doet. De verkoper voorkwam gebondenheid aan verkoop van zijn woning door aan te geven dat een schriftelijke overeenkomst voor hem een vereiste was. Dit vereiste hielp hem uiteindelijk in hoger beroep.
Deze zaak benadrukt hoe belangrijk het is voor vastgoedinvesteerders om juridisch voorbereid en strategisch te handelen. Zorg ervoor dat u altijd heldere afspraken maakt. Heeft u vragen over het structureren van vastgoedtransacties? Onze advocaten helpen u graag op weg.
Over de auteurs
Didi Wildeman
