U heeft ervan gehoord, over gelezen of u heeft het zelf gezien. Aan de rand van de wijk van Bottelier zijn er sinds vorig jaar 2021 voorbereidingen in de maak voor de bouw van een eco-agro-resort. De bedoeling is dat het eco-agro-resort gaat bestaan uit 8 tot 16 bungalows met daarbij paardenstallen en het verbouwen van groentes. Voor het bouwen van een project als deze, moet de ontwikkelaar van de grond op zijn minst in bezit zijn van een bouwvergunning en een hindervergunning.
De buren van Bottelier waren er van overtuigd dat de ontwikkelaar van de grond niet over de benodigde vergunningen beschikte, ook al beweerde hij van wel. In de tussentijd warende werkzaamheden voor de ontwikkeling van het project wel in volle gang. De buren van Bottelier, onze cliënten, zijn dan ook naar de rechter gestapt voor een bouwstop vanwege de hinder en overlast die zij ondervonden door de bouwactiviteiten, maar ook vanwege de vrees van overlast en hinder in de toekomst.
Recentelijk heeft de voorzieningenrechter (een rechter in een kortgedingprocedure) bij vervroegde uitspraak de buren van Bottelier in het gelijk gesteld. Vast is komen te staan dat er voor het eco-agro-resort geen bouwvergunning en/of een hindervergunning is afgegeven voor het project. Zonder bouwvergunning en zonder hindervergunning staat de onrechtmatigheid, aldus de hinder en overlast van de buren, namelijk vast. In dit geval hebben de buren foto’s, videobeeldenen geluidfragmenten overlegd van de werkzaamheden. De werkzaamheden gingen zelfs in de late avondtijden door. De voorzieningenrechter heeft dan ook niet anders kunnen concluderen dan dat de belangen van de buren zwaarder wegendan die van de ontwikkelaar (het realiseren van het project). Daarbij komt bij dat de ontwikkelaar zelf heeft gesteld dat er geen bouwwerkzaamheden plaatsvonden (waar natuurlijk gezien het aangeleverde bewijs van de buren duidelijk wel sprake van was). Een bouwstop zou de situatie – naar eigen zeggen van de ontwikkelaar – dus niet anders maken. De ontwikkelaar schoot met dit verweer zichzelf in de voet!
De afwezigheid van een bouwvergunning en een hindervergunning maken dat de ontwikkelaar vanwege deze uitspraak niets kan en mag. Doet de ontwikkelaar het tóch, dan geldt een dwangsom voor iedere dag dat er werkzaamheden plaatsvinden. De bouwstop opgelegd door de voorzieningenrechter in deze zaak is rechtsgeldig totdat de ontwikkelaar een bouwvergunning in bezit heeft. De vraag die dan voor ligt is of de bouwvergunning überhaupt wordt afgegeven. Mocht dit het geval zijn, dan blijft de vrees voor overlast van stank en ongedierte door de paardenstallen. Dienen de buren daar dan maar mee te leven? Het antwoord op die vraag luidt ontkennend.
Ook in dit geval kunnen de buren van Bottelier (en anderen in een soortgelijke situatie) zich wenden tot een rechter. De aanwezigheid van een bouwvergunning en hindervergunning maakt nog niet dat de ontwikkelaar of de bouwer van een project hinder mag veroorzaken en daarmee het woongenot van de buren ongestoord kan aantasten.
Ons Burgerlijk Wetboek bepaalt dat de eigenaar van een erf niet op een onrechtmatige hinder mag toebrengen aan de eigenaar van een ander erf. Een vergunninghouder mag ervan uitgaan dat de vergunning overeenkomstig de wet is verleend en dat de belangen van derden daarbij zijn betrokken, waardoor hij de vergunning mag gebruiken.2 Maar dat maakt niet dat de vergunning een verontschuldiging vormt voor de hinder in de vorm van geluid of stank. Een rechter zal toetsen aan de duur, aard, ernst van de hinder en de daardoor toegebrachte schade in verband met de overige omstandigheden van het specifieke geval. De rechter maakt dus een belangenafweging en overweegt dan of een vergoeding of het afbreken van het gebouwde gerechtvaardigd is.
In de albekende uitspraak van de kippenfarm op Curacao (ECLI:NL:OGEAC:2021:143) heeft zich een soortgelijk geval voorgedaan waarbij de mate van overlast die de mest, stank en ongedierte met zich meebracht als onrechtmatige daad jegens de buren is aangemerkt. Op 28 juni is de uitspraak door het Hof bevestigd.3 Gelet op de paardenstallen die geplaatst zullen worden op het eco-agro-resort, is het aannemelijk dat dit ook het geval zal zijn voor de situatie in Bottelier. Paarden zullen immers in vergelijking met kippen voor veel meer mest, stank en ongedierte zorgen. Wie weet komt er dus een vervolg in deze kwestie.
Bent u van plan om een bouwproject te realiseren, laat u dan vooraf adviseren over de risico’s zodat de bouw niet onnodig wordt vertraagd. Ook in de situatie waarin u geconfronteerd wordt met bouwwerkzaamheden in de buurt waarvan u vermoedt dat deze illegaal plaatsvinden, kan een juridisch gesprek verhelderend zijn. Meer weten? Neem contact op voor een vrijblijvend gesprek.
1. Ecoresort in de maak bij Bottelier, Antilliaans Dagblad, 21 augustus 2021.
2. vgl. HR 28 februari 1975, nrs. 10810 en 10811, NJ 1975, 423, en HR 17 januari 1997, nr. 16124, NJ 1998, 656.
3. Kippenfarm Verlies ook in Hoger Beroep, Antilliaans Dagblad, 28 juni 2022.
Over de auteurs
