In ons eerdere artikel schreven wij over de totstandkoming van een huurovereenkomst en gaven wij vijf tips voor het aangaan van huurovereenkomst.. Als de huurovereenkomst eenmaal is aangegaan, betekent dit dat er voor zowel verhuurder als huurder verplichtingen gelden ten aanzien van het gehuurde en jegens elkaar. In dit artikel belichten wij de belangrijkste verplichtingen.
Gebruik als goed huurder en tijdige betaling huurprijs
Een goed huurder is een huurder die onder de gegeven omstandigheden van het geval datgene doet wat hij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid en maatschappelijke zorgvuldigheid mag, respectievelijk behoort te doen, mede gelet op de rechten en belangen van de verhuurder en derden. Deze zorgplicht is niet beperkt tot het waken voor schade aan het gehuurde, maar ook het zorgvuldig handelen tegenover de verhuurder en omwonenden. Over deze zorgplicht van de huurder sprak de Hoge Raad zich al in 1999 uit, welke uitspraak ook van toepassing is op onze eilanden.
De zorgplicht wordt nader ingevuld met omstandigheden als de aard van het gehuurde, de omgeving waar het gehuurde zich bevindt, de looptijd van de huurovereenkomst, de afspraken tussen partijen en de geldende normen en waarden in de samenleving op dat moment.
Op een aantal minimumvereisten na, die wel in de wet zijn opgenomen, heeft de zorgplicht voornamelijk handen en voeten gekregen door de ontwikkeling in de rechtspraak. Een voorbeeld hiervan is het verbod tot het plegen van overlast. Wat onder overlast moet worden verstaan is (deels) subjectief, omdat dit geheel afhankelijk is van de beleving van omwonenden. Het enkel ervaren van overlast is niet voldoende. Uit de rechtspraak volgt dat sprake moet zijn van gedrag van een huurder dat afwijkt van hetgeen in het maatschappelijk verkeer geaccepteerd is, daardoor jegens omwonenden rechtstreeks als overlast kan worden aangemerkt en dit de huurder verweten kan worden.
Op grond van artikel 7:212 BW van Curaçao is de huurder verplicht de tegenprestatie op de overeengekomen wijze en tijdstippen te voldoen. Dit betreft een fundamentele verplichting van de huurder. Meestal zal de tegenprestatie bestaan uit het voldoen van een geldbedrag, maar dit is niet noodzakelijk. De huurprijs kan eveneens bestaan uit een bepaalde, door de huurder te verrichten prestatie, waar het door de verhuurder te verschaffen huurgenot tegenover staat. Niet iedere prestatie kan overigens worden aangemerkt als huurprijs. Hiervoor is noodzakelijk dat de prestatie binnen de grens van de wet, de goede zeden en de openbare orde valt en voldoende bepaalbaar is.
De huurder is van rechtswege in verzuim wanneer hij de huurprijs niet op het overeengekomen tijdstip, of bij ontbreken daarvan, het gebruikelijke tijdstip betaalt. Uitgangspunt is dat huurtermijnen fatale termijnen zijn op basis van artikel 6:83 onder a BW van Curaçao.
Als de huurder deels betaalt ,is deze ook van rechtswege in verzuim. Dit betekent dat ook bij een deelbetaling vanaf dat moment rente verschuldigd is.
Bijkomende omstandigheid is dat het niet of niet volledig of niet tijdig voldoen van de huurpenningen een reden oplevert voor de verhuurder om de huurovereenkomst via de rechter te beëindigen. In Nederland is deze mogelijkheid in de wet opgenomen. . Hoewel het Curaçaose huurrecht een dergelijk wettelijk vangnet niet kent, is in de rechtspraak bepaald dat op grond van het concordantiebeginsel deze mogelijkheid ook van toepassing is op Curaçao.
Indien de huurachterstand tenminste drie termijnen betreft wordt in de rechtspraak als hoofdregel aangenomen dat een dergelijke achterstand voldoende grond is om de huurovereenkomst te ontbinden en het gehuurde te ontruimen.
Ter beschikking stellen gehuurde en genotsverschaffing – verplichting verhuurder
Zoals reeds beschreven gelden er naast fundamentele verplichtingen voor de huurder ook verplichtingen voor de verhuurder gedurende de looptijd van de huurovereenkomst. Let wel, anders dan in Nederland zijn de wettelijk verankerde verplichtingen voor de verhuurder niet van dwingend recht, maar van regelend recht. Dit betekent dat in de huurovereenkomst van deze verplichtingen kan worden afgeweken. Let wel, de redelijkheid en billijkheid maatstaf geldt altijd. Dit maakt dat een verhuurder geen vrijbrief heeft door zijn verplichtingen weg te contracteren.
Op grond van het wettelijk bepaalde in artikel 7:203 BW van Curaçao is de hoofdverplichting van de verhuurder het feitelijk ter beschikking stellen van de zaak aan de huurder en de huurder daardoor instaat stellen het gehuurde te gebruiken. Hierbij geldt dat het terbeschikkinggestelde in alle opzichten in een goede staat van onderhoud moet verkeren. Of sprake is van goede staat van onderhoud hangt af van meerdere factoren zoals de aard van het gehuurde, de bestemming van het gehuurde en de afspraken tussen partijen. Het criterium wat hieruit dan ook voortvloeit is of het gehuurde zich bevindt in de staat die de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten gelet op de aard en de bestemming van het gehuurde en de tussen partijen gemaakte afspraken.
Het feitelijk ter beschikking stellen betekent ook dat de verhuurder verplicht is tot het verschaffen van het rustige genot aan de huurder. Het gaat om het genot in de ruimste zin des woords. In de wet zijn een aantal bepalingen opgenomen die in ieder geval onder genot vallen, zijnde: het instaan voor gebreken, het automatisch verval van de huurovereenkomst bij geheel of gedeeltelijk vergaan van het gehuurde en het voorkomen van vorderingen van derden ten aanzien van het gehuurde waarmee deze niet belast had mogen zijn.
Onderhoud en herstellingen – verplichtingen verhuurder en huurder
Wij benoemden eerder al dat het belangrijk is om in de huurovereenkomst de onderhouds- en herstelverplichtingen vast te leggen. Dit omdat het wettelijk bepaalde van regelend recht is, wat inhoud dat hierop kan worden terug gevallen als in de huurovereenkomst niets is bepaald over deze verplichting. Zoals hierna zal blijken is het wettelijk bepaalde voor meerdere interpretaties vatbaar en verdient het aanbeveling om in de huurovereenkomst (of aanvullende algemene bepalingen) duidelijk op te nemen welk onderhoud en/of herstellingen voor rekening van welke partij komen.
Op grond van artikel 7:204 BW rusten alle verplichtingen ten aanzien van gebreken op de verhuurder. Een gebrek is een staat of eigenschap van het gehuurde of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor het gehuurde aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Denk hierbij aan het voorkomen en herstellen van lekkages, het onderhoud aan het buitenschilderwerk, vervanging van (rotte) kozijnen en deuren.
De hoofdregel is dan dus ook dat de verhuurder verplicht is om op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen en ten aanzien van gebreken voor het ontstaan waarvan de huurder jegens de verhuurder aansprakelijk is (artikel 7:206 lid 1 BW).
Artikel 7:206 lid 2 BW en artikel 7:217 BW bevatten een uitzondering op de hoofdregel, bepalende dat de huurder verplicht is om op eigen kosten kleine herstellingen te verrichten en ten aanzien van gebreken voor het ontstaan waarvan de huurder jegens de verhuurder aansprakelijk is. In artikel 7:217 BW is omschreven dat de verplichting tot het verrichten van kleine herstellingen niet voor rekening van de huurder komt als de herstellingen nodig zijn geworden door het tekortschieten van de verhuurder in de nakoming van zijn verplichting tot het verhelpen van gebreken.
Uit de wetsgeschiedenis blijkt dat hiermee wordt bedoeld; de herstellingen die nodig zijn, als gevolg van wat zich gewoonlijk bij een normaal gebruik van het gehuurde door een huurder voordoet. De wetgever merkt wel op dat deze bepaling niet te strikt moet worden uitgelegd. Zo is geen rekening gehouden met herstellingen die nodig zijn geworden door overmacht.
Ook herstellingen van kleine gebreken waarvan het ontstaan geheel buiten toedoen van de huurder of de zijnen is ontstaan komt voor rekening van de huurder. Ook deze bepaling is van regelend recht, wat maakt dat dit alleen geld als in de huurovereenkomst niets is geregeld. Dit betekent overigens niet dat de verhuurder ‘’vrijbrief’’ heeft bij het aangaan van de huurovereenkomst, nu in de lokale rechtspraak duidelijk is dat, al dan niet op grond van redelijkheid en billijkheid, nagenoeg altijd wordt teruggegrepen op deze wetgeving.
Wat in een specifiek geval redelijk is, zal mede afhangen van de aard van het gehuurde en van de overige bepalingen van de overeenkomst, alsook de vraag of het gaat om herstellingen aan onderdelen van het gehuurde die het gevolg zijn van door de huurder aangebrachte herstellingen of veranderingen. Het is met het oog op de uiteenlopende situaties die zich kunnen voordoen, wenselijk geacht deze materie verder aan de huurcontracten tussen partijen over te laten en in dit algemene artikel niet verder in detail te treden.
In de literatuur wordt beargumenteerd dat onder kleine herstellingen moet worden verstaan; geringe en dagelijkse reparaties. Het gaat daarbij om onderhouds- en reparatiewerkzaamheden die met enige regelmaat moeten plaatsvinden, die niet ingrijpend of kostbaar zijn gelet op het woord gering. Uitgangspunt is dat het niet redelijk is het risico van grote en kostbare onderhoudsgebreken bij de huurder als tijdelijke gebruiker neer te leggen.
In Nederland kent men voor de huurovereenkomst woonruimte het besluit Kleine herstellingen. In de literatuur wordt geopperd om aansluiting te zoeken bij dit besluit. Wij sluiten ons aan bij deze suggestie. Hoewel sommige herstellingen niet van toepassing zijn in het Caribisch gebied, bijvoorbeeld omdat deze betrekking hebben op klimaat gerelateerde voorzieningen als een verwarmingsinstallatie, kan dit besluit wel 1-op-1 worden toegepast ten aanzien van de overige voorschriften en zou sub i ten aanzien van de verwarmingsinstallatie kunnen worden omgezet naar het onderhoud van de airconditioning.
Curaçao kent ookgeen wetgeving omtrent welk onderhoud voor wie zijn rekening komt, en zal aansluiting moeten worden gezocht bij het bepaalde in de rechtspraak. Er is beperkte lokale rechtspraak beschikbaar ten aanzien van welke onderhouds- en herstelwerkzaamheden voor rekening van de huurder of verhuurder komen. In de literatuur wordt dan ook geopperd om aan te sluiten bij het plaatselijk gebruik. Voorbeelden van onderhouds- en reparatiewerkzaamheden die veelal voor rekening van huurder komen betreffen tuinonderhoud, onderhoudsbeurten aan airco’s, het legen van beerputten, het schoonhouden van dakgoten en binnen schilderwerk.
Gevolgen niet-nakomen verplichtingen verhuurder
Als de verhuurder zijn verplichtingen niet nakomt, kan de huurder nakoming vorderen. Deze mogelijkheid is wel beperkt door de redelijkheid en billijkheid. De grondslag hiervoor is gelegen in de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid, aldus de Hoge Raad in 2001. Pas als de verhuurder niet voldoet aan een vordering tot nakoming, kan de huurder overgaan tot ontbinding.
Indien de verhuurder geen gehoor geeft aan een (redelijk) verzoek tot het verrichten van onderhoudswerkzaamheden, kan de huurder ervoor kiezen om de noodzakelijke werkzaamheden zelf uit te voeren en de daarmee samenhangende kosten te verrekenen met de huurprijs. Dit staat overigens wel op gespannen voet met de fundamentele verplichting om de huurprijs volledig en tijdig te voldoen. Om die reden is het noodzakelijk om goed vast te leggen dat de verhuurder is gewezen op gebreken en de gelegenheid heeft gehad om de gebreken te verhelpen en dient te worden aangetoond dat de werkzaamheden noodzakelijk zijn.
Het verdient overigens wel opmerking dat, wanneer sprake is van een gedeeltelijke of niet-behoorlijke nakoming, de (gedeeltelijke) opschorting van de betaling van de huurprijs wel in overeenstemming moet zijn met de tekortkoming waartegen zij is gericht. Dit betekent dat de huurder zijn volledige betalingsverplichting niet kan opschorten als de verhuurder nalatig is een reparatie door te voeren. Oftewel: het gebrek moet in verhouding staan tot de inhouding op de huurprijs. De uitoefening van dit opschortingsrecht ontslaat de huurder niet van zijn betalingsverplichting maar is slechts bedoeld als (financiële) prikkel voor de verhuurder om hem te bewegen om zijn verplichtingen na te komen.
Vragen?
Mocht u zich als verhuurder of huurder in een conflictsituatie bevinden of advies nodig bij het opstellen van een huurovereenkomst, onze advocaten hebben ruime kennis van het vastgoed- en huurrecht op de eilanden. Neem gerust contact met ons op om uw situatie te bespreken.
Over de auteurs
Daniëlle van Voorst
