Het afgelopen jaar is er veel te doen geweest in Bonaire ten aanzien van de mogelijkheid om woningen voor korte termijn te verhuren en de beperking daarvan. Door de groeiende interesse in de woningmarkt door investeerders zijn de huizenprijzen de afgelopen jaren behoorlijk gestegen met als gevolg dat er minder betaalbare woningen beschikbaar zijn voor de lokale bevolking.
Op 19 december 2024 heeft het Gerecht in Eerste Aanleg van Bonaire, Sint-Eustatius en Saba bepaald dat het korte termijn verhuurverbod niet van toepassing is op verblijf anders dan voor recreatieve doeleinden. In dit artikel bespreken wij de regelgeving omtrent korte termijn verhuur op Bonaire en de gevolgen die deze uitspraak heeft voor investeerders en verhuurders.
Ruimtelijk Ontwikkelingsplan Bonaire 2010
In oktober 2010 is in Bonaire het Ruimtelijk Ontwikkelingsplan ingevoerd. Op basis van dit ontwikkelingsplan zijn de gebieden in Bonaire ingedeeld naar diverse bestemmingen. Alleen in gebieden met de omschrijving ‘Recreatie-Verblijfsrecreatie’, ‘Gemengd-1’, ‘Gemengd-VI’ en ‘Gemengd-Uit te werken I’ is het toegestaan om woningen of appartementen korter dan 3 maanden te verhuren. In alle andere gebieden mag dit niet. Verhuur van woningen voor 3 maanden of langer is over het algemeen toegestaan op het hele eiland. Als een woning zich in een ander gebied bevindt, zoals woongebied 1, 2 of 3, kan de eigenaar geen ontheffing of toestemming aanvragen om de woning te verhuren voor kort verblijf. Dit heeft het Openbaar Lichaam Bonaire (OLB) doorgevoerd om toeristische verblijfsbestemmingen enigszins te reguleren.
Tot voor kort leek het zo te zijn dat het korte termijn verhuurverbod gold voor alle woongebieden anders dan de gebieden met de omschrijving ‘Recreatie-Verblijfsrecreatie’, ‘Gemengd-1’, ‘Gemengd-VI’ en ‘Gemengd-Uit te werken I’.
‘’In de meeste wijken op Bonaire is het niet toegestaan om woningen voor korte termijn te verhuren. Waar dit wel is toegestaan, is vastgelegd in het Ruimte- en Ontwikkelingsplan Bonaire. Alleen in gebieden met de omschrijving ‘Recreatie-Verblijfsrecreatie’, ‘Gemengd-1’, ‘Gemengd-VI’ en ‘Gemengd-Uit te werken I’ is het toegestaan om woningen of appartementen korter dan 3 maanden te verhuren. In alle andere gebieden mag dit niet.’’ [1], aldus het OLB.
Uitspraak 19 december 2024
Op 19 december 2024 is middels een uitspraak van het Gerecht in Eerste Aanleg van Bonaire, Sint-Eustatius en Saba gebleken dat dit verbod niet absoluut is.[2] Indien kan worden aangetoond dat het kortdurend verblijf geen recreatief doel heeft maar bijvoorbeeld werkgerelateerd is, is korte termijnverhuur weldegelijk toegestaan.[3]
In dit geval betrof het een woning gelegen in Woongebied-II. De eigenaresse werkt regelmatig voor korte periodes in het ziekenhuis op Bonaire. Zij verblijft dan ook gedurende twee tot drie keer per jaar zelf in haar woning. Om de kosten van de woning beheersbaar te houden, verhuurt de eigenaresse de woning ook voor korte periodes aan derden, hoofdzakelijk aan andere artsen uit Nederland die ook voor korte periodes werkzaam zijn in het ziekenhuis op Bonaire.
De verhuurder had haar woning verhuurd aan toeristen in de periode februari tot april 2024. In februari 2024 hebben inspecteurs van de Directie Toezicht en Handhaving een controle uitgevoerd waarbij werd geconstateerd dat eiseres in strijd handelde met het bestemmingsplan behorend bij haar woning. In maart 2024 heeft de Directie Toezicht en Handhaving het voornemen tot het opleggen van een last onder dwangsom kenbaar gemaakt waartegen eiseres haar zienswijze heeft ingediend. Zij geeft aan alleen bij hoge uitzondering en bovendien voor middellange termijn verblijfsrecreatief te verhuren, maar verder uitsluitend te verhuren aan tijdelijk werkenden in het ziekenhuis op Bonaire. Eiseres gaf al direct aan dat, zolang niet duidelijk was of verblijfsrecreatieve verhuur is toegestaan, ze niet meer verblijfsrecreatief zal verhuren. Zij verzocht de Directie Toezicht en Handhaving de huidige huurders hun termijn tot midden april 2024 wel te laten uitzitten. De Directie Toezicht en Handhaving heeft hieraan geen gehoor gegeven en een last onder dwangsom opgelegd, waarna de verhuurder een procedure is gestart.
In artikel 53 van het Ruimtelijk Ontwikkelingsplan Bonaire staan de voorschriften behorend bij bestemming Woongebied-II. Hierin staat: ‘’de gronden met de bestemming ‘’Woongebied-II’’ zijn bestemd voor woningen, niet zijnde appartementengebouwen.’’ Hoewel het begrip ‘woning’ niet is gedefinieerd in het ontwikkelingsplan, gaat het Gerecht ervan uit dat de planwetgever bedoeld heeft dat de gronden met die bestemming gebruikt dienen te worden om te wonen. De gronden met deze bestemming zijn dus niet bestemd voor verblijfsrecreatie.
Verblijfsrecreatieve verhuur is niet gedefinieerd in het Ruimtelijk Ontwikkelingsplan. Het Bestuurscollege heeft daarom aansluiting gezocht bij de definitie van recreatiewoning in het Ontwikkelingsplan, zijnde een woning die gedurende een periode van minimaal negen maanden wordt gebruikt voor verblijfsrecreatie. Het Bestuurscollege heeft verblijfsrecreatieve verhuur vervolgens aan deze definitie ‘gespiegeld’ en daaruit afgeleid dat verhuur van de woning van langer dan drie maanden per jaar per definitie verblijfsrecreatieve verhuur oplevert. Het Gerecht kan zich niet vinden in de uitleg van het OLB. Naar het oordeel van het Gerecht kan van verblijfsrecreatieve verhuur alleen sprake zijn als een woning wordt verhuurd met een recreatief doel.
Uit de door de verhuurder overgelegde stukken volgt dat haar volgende huurders de woning zullen huren vanwege hun werk in het ziekenhuis. Het Gerecht concludeert dan ook dat de verhuur van de woning van verhuurder aan collega-artsen geen strijdigheid met het Ruimtelijk Ontwikkelingsplan oplevert omdat in die gevallen geen sprake is van verblijfsrecreatief verblijf en stelt eiseres in het gelijk.[4]
De betekenis van deze uitspraak voor toekomstige verhuur
De uitspraak van 19 december 2024 brengt belangrijke nuances aan in de regels omtrent korte termijn verhuur op Bonaire. Het korte termijn verhuurverbod blijkt niet zo absoluut te zijn als het OLB voor ogen had. Wanneer korte termijn verhuur plaatsvindt met een aantoonbaar niet-recreatief doel, zoals tijdelijk werk, is het in principe toegestaan, ook als het gehuurde zich binnen gebieden bevindt waar verblijfsrecreatie niet is toegestaan.
Voor vastgoedeigenaren biedt deze uitspraak op dit moment ruimere mogelijkheden om vastgoedobjecten voor zowel lange als korte termijn te verhuren binnen de kaders van de wet.
De wet- en regelgeving op het gebied van koop en huur van vastgoed is in Bonaire volop in ontwikkeling. Het Openbaar Lichaam Bonaire heeft aangekondigd dat zij met de Startnotie Huisvestingsverordening voornemens is nieuwe regels voor te stellen om betaalbare woningen toegankelijker te maken voor de lokale bevolking. Deze nieuwe regels omvatten een vergunningstelsel voor de aankoop van woningen waarbij men minimaal vijf jaar onafgebroken inwoner van Bonaire moet zijn en een zelfbewoningsplicht waardoor men de woning niet direct mag verhuren of als tweede woning mag gebruiken. Om er zeker van te zijn dat de huurovereenkomst en de afspraken ook voldoen aan de huidige wet- en regelgeving is het raadzaam juridisch advies in te winnen.
Onze advocaten hebben ruime kennis van het vastgoed- en huurrecht op de eilanden. Neem gerust contact met ons op om uw situatie te bespreken.
[1] https://bonairegov.com/nieuwsoverzicht/artikel/olb-neemt-maatregelen-om-woningmarkt-te-verbeteren
[2] GiEA BES 19 december 2024, ECLI:NL:OGEABES:2024:110.
[3] GiEA BES 19 december 2024, ECLI:NL:OGEABES:2024:110 r.o. 8.7.
[4] GEA BES 19 december 2024, ECLI:NL:OGEABES:2024:110.
Over de auteurs
Daniëlle van Voorst
