Huur is de overeenkomst waarbij de verhuurder zich verbindt aan de huurder een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder verbindt zich tot een tegenprestatie. Indien de inhoud van een overeenkomst voldoet aan deze omschrijving, moet de overeenkomst worden aangemerkt als een huurovereenkomst. In dit artikel delen wij vijf tips om rekening mee te houden bij het aangaan van een huurovereenkomst op Bonaire op basis van onze recente ervaringen.
Introduction
In private law, in particular contract law, parties have a great deal of freedom to give form and content to their legal relationship. The rules of private law are largely of regulatory law. This means that these rules apply in the event that the parties have not made any arrangements themselves. Parties may deviate from the regulatory law when concluding the agreement.
In a large number of areas, especially when one contracting party needs protection in its relationship with the other, the legislator provides rules that can hardly or not at all be deviated from. In particular in long-term legal relationships, the economically weaker party is protected, and this is also the case to a large extent in tenancy law. This also applies to general terms and conditions. If these provisions are unreasonably onerous, the tenant can annul them.
Naast het contractenrecht is het algemeen vermogensrecht van invloed op het huurrecht. Het vermogensrecht heeft een gelaagde structuur. Het algemeen deel van het vermogensrecht, de eerste laag, staat in Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek BES. De van belang zijnde regels zijn de regels over de nietigheid en de vernietigbaarheid van rechtshandelingen. De tweede vermogensrechtelijke laag staat – wat het verbintenisrechtelijk aspect betreft – in Boek 6 van het Burgerlijk Wetboek BES en neemt een centrale plaats in en is van toepassing op alle verbintenissen en contracten, ongeacht de bron van hun ontstaan. Hierin staan bepalingen over nakoming van verbintenissen, opschortingsrechten, de gevolgen van het niet-nakomen van verbintenissen en verbintenissen tot betaling van een geldsom. Rechtstreeks van belang voor de huurovereenkomst is verder de regelgeving omtrent de obligatoire of verbintenis scheppende overeenkomst.
The third layer of property law is contained in the special provisions of Book 7 of the Civil Code BES. Title 7 of Book 7A contains tenancy law. Insofar as Book 7 does not provide specific provisions, the more general provisions of Book 6 and Book 3 also apply to a special agreement.
Rental agreement qualification
Based on the Haviltex-the standard must be established which rights and obligations the parties have agreed upon. This depends on the meaning that the parties could reasonably attribute to each other's statements and behavior and on what they could reasonably expect from each other in this regard. The question must then be answered whether these agreements qualify as a lease agreement, i.e. that the obligation to provide a thing for use and the obligation to provide a consideration have been met.
Het gebruik van het gehuurde dient voldoende bepaalbaar en geïndividualiseerd te zijn. Hiermee wordt bedoeld dat het gehuurde alleen bestemd is en uitsluitend wordt gebruikt voor het overeengekomen doel door de huurder. Voor kwalificatie als huur is niet vereist dat de overeenkomst een exclusief en volledig gebruiksrecht geeft. Het gebruiksrecht kan beperkt zijn tot bepaalde tijden.
De tegenprestatie is zo geformuleerd om duidelijk te maken dat de huurprijs niet uit een geldsom hoeft te bestaan. De tegenprestatie kan ook bestaan uit het verrichten van huishoudelijke diensten, het bebouwen van daartoe in gebruik verkregen grond of het verrichten van arbeid zoals het onderhouden van het gehuurde of verzorging van de verhuurder. De tegenprestatie moet wel voldoende bepaalbaar zijn.
There is no requirement for a written lease to be concluded. Even if the parties have named the agreement differently, this does not prevent it from being qualified as a lease.
Main obligation of tenant and landlord
Lease does not constitute a title to transfer of ownership, which means that the lessor as owner retains ownership. According to the law, the main obligation of the lessor is therefore to actually make the property available to the tenant and thereby enable the tenant to use the property.13 The validity of a rental agreement does not require that the lessor is the owner of the property or is otherwise able to grant the lessee the agreed use of the property.
De hoofdverplichting van de huurder is de verplichting tot voldoening van de tegenprestatie. Uitgangspunt is dat de huurder de tegenprestatie moet voldoen vanaf het moment dat de verhuurder het gehuurde in gebruik heeft gegeven, tenzij anders overeengekomen. Op grond van de wet dient de huurder de tegenprestatie op de overeengekomen wijze en tijdstippen te voldoen.
In addition to these obligations, the landlord and tenant have more (legal) obligations. We will not consider these obligations for this article.
Contents of the rental agreement
As already discussed, the lease agreement itself is not required to be in writing. However, additional agreements must be recorded in writing. This prevents disputes about interpretation and contributes to the burden of proof. Consider agreements about the division of maintenance costs, the preparation and sending of invoices, the stipulation and payment of a deposit, the use of the rented property for business activities and the desired representative appearance of the building.
In practice, many disputes arise precisely about the interpretation of these additional agreements. Clear and unambiguous wording in the lease agreement is therefore essential. Based on our practical experience, we have drawn up a number of tips to prevent such conflicts.
Tip 1 – Check destination of rental
In October 2010, the Spatial Development Plan was introduced in Bonaire. Based on this development plan, the areas in Bonaire have been divided into various destinations. Only in areas with the description 'Recreation-Residence recreation', 'Mixed-1', 'Mixed-VI' and 'Mixed-To be developed I' is it permitted to rent out houses or apartments for less than 3 months. In all other areas this is not permitted. Renting out houses for 3 months or longer is generally permitted on the entire island. If a house is located in another area, such as residential area 1, 2 or 3, the owner cannot apply for an exemption or permission to rent out the house for short stays. The Public Entity Bonaire (OLB) has implemented this in order to regulate tourist residence destinations to some extent.
In ons artikel van 13 januari 2025 ] we wrote about a recent ruling by the Court of First Instance of Bonaire which determined that when short-term rental takes place with a demonstrably non-recreational purpose, such as temporary work, it is in principle permitted, even if the rented property is located in areas where residential recreation is not permitted.
Tip 2 – Deposit and inventory list
If it is decided to rent out a (living) space furnished, it is important to draw up a proper inventory list. Practical experience shows that it is important to record very accurately what is present in the house at the time that the landlord makes the rented property available to the tenant.
We also advise to ask for a deposit equal to one to two times the monthly rent to cover any damage afterwards. We also advise to make the inventory list part of the rental agreement so that when signing the rental agreement - and thus agreeing to the conditions - the tenant signs for the items present in accordance with the inventory list.
Het is van belang dat in de huurovereenkomst wordt opgenomen wat de borg bedraagt en voor wanneer deze voldaan moet zijn.
Tip 3 – Rental price
In the Caribbean, different rules apply per country with regard to the rental price to be determined. We advise (potential) landlords to familiarize themselves with the rental price system that applies in the country where the rented property is located. In addition to the Civil Code BES, the regulations from the Caribbean Netherlands Rental Housing Market Measures Act and the Bonaire Rent Assessment Committee and Rental Prices Ordinance apply on Bonaire. The rental points system in Bonaire applies to a rental price of (2024) USD 955 per month.
Huurders van woningen tot USD 955 per maand kunnen, bij twijfels over de hoogte van de huurprijs, aan de Huurcommissie vragen de huurprijs te toetsen aan het woningwaarderingstelsel. De uitspraak van de Huurcommissie is bindend voor zowel huurder als verhuurder, met mogelijk een lagere huur als resultaat. Per punt is een bedrag van USD 9,55 vastgesteld voor 2024. De liberalisatiegrens kan door de Eilandsraad worden bijgesteld.
Tip 4 – Duration and termination
De huurovereenkomst kan voor bepaalde of onbepaalde tijd worden aangegaan. In principe eindigt de huur voor bepaalde tijd van rechtswege op de datum als overeengekomen in de huurovereenkomst zonder dat daartoe opzegging is vereist. In boek 7A titel 7 van het Burgerlijk Wetboek BES zijn omtrent de beëindiging van de huurovereenkomst woonruimte door de verhuurder dwingende regels opgenomen, wat inhoudt dat er niet in het nadeel van de huurder van mag worden afgeweken. Indien u als verhuurder de overeenkomst tussentijds of gedurende een onbepaalde tijd contract wenst op te zeggen, bent u verplicht om de in de wet voorschreven (minimum)termijnen en opzeggingsgronden in acht te nemen, op straffe van nietigheid van de opzegging. Daarnaast is het ook zo dat de huurder moet instemmen met beëindiging van de huurovereenkomst, anders dient u vervangende toestemming te vragen bij de Huurcommissie of de rechter. Let op dat de huurovereenkomst blijft voortbestaan tot dat de Huurcommissie of het Gerecht in Eerste Aanleg te Bonaire onherroepelijk heeft beslist. Als u voornoemde toestemming tot beëindiging krijgt, levert dit automatisch een ontruimingsbevoegdheid met executoriale titel op.
Tip 5 – Record maintenance and repair obligations
Although the law states that tenants are responsible for minor repairs, there is still frequent litigation in case law about the maintenance obligation on the part of the tenant and the landlord. For that reason, we advise to clearly and unambiguously include in the lease agreement which party has which maintenance obligation. Although not explicitly declared applicable in Bonaire, the literature suggests to seek alignment with the Dutch decree on minor repairs.1
Our lawyers have extensive knowledge of real estate and tenancy law on the islands. Please feel free to contact uscontactwith us to discuss your situation.
About the authors
Daniëlle van Voorst
